"'경매와 공매' 차이와 방법을 이해하면 부동산 부자 가능합니다."

 

경매와 공매 통한 부동산 투자

*출처:픽사베이

 
부동산을 담보로 금융기관을 통해서 자금을 조달 한 뒤에 연체에 이르게 되어 금융기관이 담보처분을 하게 된다면 기존에 설정한 근저당권자로서 법률행위를 진행하게 됩니다.

그것이 경매 또는 공매라고 하는 것이며 그러한 처분행위를 통해 확보된 자금으로 채권금액에 충당하게 됩니다.
 
보통 경. 공매를 진행하게 되면 몇 번의 유찰이 되는 것이 일반적이니 권리분석을 나름 철저히 한다면 좋은 물건을 보다 싼 가격에 매입할 수 있는 기회가 됩니다.

그런 이유로 경매와 공매를 통해 입찰하여 낙찰받은 분들이 주변에서 쏠쏠하게 부동산 투자수익을 거두었다는 사례를 많이 봅니다.
 
아직도 경매와 공매에 대해 헷갈리는 분들이 있어서 주요한 차이에 대해 설명을 해 봅니다.

경매와 공매의 차이와 입찰방법들에 대해 지식을 쌓으면 부동산 부자가 되는 길과 가깝게 다가갈 수 있습니다.
 

경매와 공매

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보통 빨간딱지라고 하죠. 금융기관이 자신의 담보물을 처분하기 위해 법원의 사인을 받아 행하는 최후의 수단입니다.

이런 경매와 공매를 통해 확보된 자금이 있다면 전세보증금도 반환받을 수 있고, 금융기관은 채권원리금에 충당할 수도 있는 것입니다.

전국 경매 공매 신청건수

*출처:비즈워치

 
부동산 침체기일수록 경매와 공매의 매물은 크게 증가할 수 있습니다.

2022년 말부터 대규모 전세사기로 온 나라를 시끄럽게 했으며 '23년 부동산 급락상황에서 망연자실한 투자자들은 앞다투어 자신의 부동산 물건을 처분하기 바쁜 상황입니다.

상기 표 그림에서 보듯이 경매와 공매를 통한 등기신청건수는 '23년도에도 전년대비 급증하는 흐름을 보여주고 있습니다.
 

경매와 공매 차이

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경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법에 근거한 부동산 처분행위입니다. 경매의 진행주체는 법원이며 공매는 한국자산관리공사입니다. 캠코라고 하지요.

공매는 주로 세금 체납이 원인이며 경매는 채무불이행이 될 것입니다. 명도책임은 경매는 매수인에게 있으며 공매는 매도인에게 있습니다.

온비드 공매물건 검색하기

*출처:온비드

 
입찰방식은 경매는 관할법원을 통한 현장에서 일어나며, 공매는 인터넷 입찰을 통해서 진행이 됩니다. 온비드 홈페이지를 통해 손쉽게 조회하고 참여가 가능합니다. 

경매절차는 강제경매 신청, 강제 경매 개시결정, 배당요구의 종기결정과 공고, 매각실시, 매각대금 납부, 배당절차, 소유권 이전등기와 인도 등의 순서로 진행이 됩니다.
 
공매는 입찰주기가 매우 빨라 유찰될수록 더 빠르게 가격이 낮아질 수 있는 것이 특징입니다.

인터넷입찰이 가능하여 쉽게 접근이 가능합니다. 매우 전략적인 접근으로 수익 부동산 선택이 용이합니다. 미분양 아파트 공매는 일종의 할인분양인 셈입니다. 
 

적극적인 부동산 투자

*출처:픽사베이

 
일반적으로 공매는 경매보다 높은 수익률을 가져갈 수 있는 수단이 됩니다.

공매 낙찰가가 상대적으로 더 저렴하고 인도명령제도가 없어 명도부담이 있기 때문입니다. 또 경매처럼 직접 법원에 가야 할 필요도 없이 전자입찰로 진행하기 때문입니다. 
 
경매는 낙찰자가 쉽게 부동산을 받을 수 있도록 인도명령이라는 것이 있지만 공매는 점유자와 합치가 안된다면 명도소송을 제기해야 하는 불편함과 이전위험이 따른다는 단점이 있습니다.
 

마무리

사실 경매와 공매는 일반인들이 많이 접해보기도 하고 들어보기도 하지만, 실제로는 관심이 있는 분들만 관심을 가지고 있고 실제 입찰에 참여하는 분들도 생각보다 한정적입니다.
 
다만, 부동산 침체기와 하락기에 편승하여 많은 부동산 투자 의사를 가진 분들이 보다 더 능동적으로 좋은 가격으로 접근하고자 경매와 공매 물건에 조회도 해보고 실제 입찰도 하는 분들이 늘어나는 것 같습니다.

무엇보다도 권리분석과 명도이전에 대한 면밀한 분석은 기본적으로 중요한 선결과제라는 점은 잊지 마시기를 바랍니다.     끝.
 
 
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