"한국 부동산 시장의 어두운 미래, 가격하락 요인 세 가지"

대한민국의 부동산 시장은 최근 수년간 침체기를 보이고 있습니다. 인구가 감소하고 있으며 베이비부모 세대의 은퇴가 가속화되고 있어 그들의 노후대비와 노후자금 마련을 신경 쓰다 보면 아파트와 같은 자산에 투자할 시기와 여유가 없습니다.

구매력이 떨어지고 있습니다. 강남에 가면 핵심지구에도 상가건물은 1층, 2층은 공실인 채로 몇 년 채 방치되고 있는 점도 쉽게 볼 수 있습니다.
 

한국부동산 어두운 미래 가격하락 요인 세 가지

 
 
그렇지만, 정부의 세수원천으로 부동산은 중요시장이며 경제참여자들의 구성 자산의 큰 비중을 차지하고 있어 지나친 하락을 방관하기에는 또 무리가 있습니다.

한국 부동산 시장의 미래가 어두운 이유, 가격하락 요인을 중심으로 본 포스팅에서는 세 가지 주요한 측면에서 살펴보고자 합니다.
 

인구구조 변화

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중장기적인 한국의 인구감소요인이 뚜렷한 통계로 인구구조의 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 봅니다. 통계청에 따르면 2023.5월 기준 합계 출산율은 0.7명도 되지 않는다고 합니다.

가히 세계 최저 수준으로 대한민국의 국가소멸을 걱정해야 하는 단계인 것입니다.
 

통계청 합계출산율

*출처:E-나라지표

 
 
이는 장기적으로 인구감소로 이어지면서 경제활력을 크게 저하시키는 요인이 됩니다. 2021년부터는 매년 50여만 명이 자연감소 중에 있고, 2050년에는 전체 인구가 3.400만 명 수준까지 감소할 수 있다는 충격적인 보고도 나오고 있습니다.
 
60년대에 이어 70년대생, 이른바 슈퍼베이비 세대들의 은퇴도 가속화되고 있습니다. 결국 은퇴에 따른 노후자금 마련을 위해 그들이 보유한 아파트 등 자산은 시장에 대거 매물로 나올 전망입니다.

수요와 공급의 법칙에 따라 시장의 매물이 증가하는 요인이 있다면 분명히 가격은 하락의 압력을 받을 것으로 생각합니다. 
 
 

경제성장 둔화와 가계부채 증가

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대한민국 경제는 이제 지속적으로 경제성장률이 채 3% 전후 수준밖에 되지 않습니다. 글로벌 경제성장률 둔화와 함께 대한민국 경제도 그 문제점들을 반영하고 있습니다.

인구감소와 경제활동인구의 급감, 경제가 성장이 멈춘다는 것은 당연히 부동산 시장에도 악영향을 가져오게 됩니다. 실질구매력이 줄어드는 상황에서 부동산 가격의 합리적인 상승을 기대한다는 것은 무리가 있어 보입니다.
 

국내총생산 및 경제성장률

*출처:E-나라지표

 
 
가계부채 문제도 심각해서 2023년 기준으로 가계부채는 1,700조 원에 달하며 GDP대비 100%를 초과하는 수준입니다.

가계부채가 높다는 것은 당연히 구매력에 영향을 미치는 직접적인 요인입니다. 최근 높아진 고금리 기조가 지속된다면 가계부채증가에 따른 서민들의 대출부담은 가중될 것입니다.
 
 

정부의 안정화 노력

좋게 말해서 안정화노력이지 부동산 가격 상승을 바라보고 있지 않겠다는 정부의 신사적인 의지의 표현입니다.

문재인 정부시절 수차례의 부동산 규제강화 정책은 윤석열 정부에서도 일정 부분 맥을 같이 하고 있다고 보입니다.
 
무엇보다도 부동산 투기수요를 억제하고 시장의 합리적인 가격형성을 위해 좌시하지 않을 것이며, 특히 저출산대책을 위해서도 많은 젊은 예비부부들이 내 집마련에 대한 꿈이 있고, 서울에 직장이 있는 경우 주거환경이 보장된 주택의 가격이 너무 높아서 결혼도 출산도 꺼린다는 주요한 원인이 있습니다.
 
주거문제, 가격 안정화 노력이 강화되지 않는다면 정부의 저출생 대책 노력도 물거품이 될 가능성이 높습니다.
 

주택매매가격 증가율 추이 (전국과 서울)

*출처:한국부동산원

 
 
정부는 투기수요를 억제하고 주택공급을 확대하기 위해 한국토지주택공사 등을 통해 공공임대주택을 10만 가구 이상 확대할 예정으로 가격안정에도 지속된 관심을 보여줄 것입니다.

재건축, 재개발 규제완화 등을 통해 민간주택 공급을 촉진하려는 노력도 보여주고 있습니다. 다만, 2024년도 급등한 공사비 부담으로 조합원들과의 갈등으로 시장성이 담보되지 않아 난항을 겪고 있습니다.
 
 

마무리

2023년부터 미국 FRB 파월의장의 전격적인 금리인상 이후 대한민국의 부동산 시장은 급등한 고금리 등의 이유로 엄청난 급락을 맞이했습니다.

부동산 PF시장은 소멸위험에 처해있고, 부도사례도 산견됩니다. 2024년 미국의 금리인하 뉴스가 솔솔 나오면서 아직 시행은 되지 않고 있지만 한국 부동산 시장은 일부지역을 중심으로 다시 고개를 드는 조짐을 보이고 있습니다.
 
어떤 재화든 균형가격을 향해 움직일 것입니다만, 대한민국은 유례없는 인구감소와 저출산문제, 문재인 정부 급등했던 부동산 가격이 정부의 지속된 안정화 노력이 되고 있는 점, 그리고 이미 오래전부터 경제성장률이 둔화된 점들을 볼 때 가격상승 요인보다는 하락요인이 크지 않겠나 하는 판단을 해 봅니다.     끝.
 
 
 
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