"도시 분위기 흐리는 심각한 '상가 공실(空室)', 도대체 왜 생기나?"

상가 공실 대체 왜 생기는 것인가

*출처:픽사베이

 
문재인 정부시절 대한민국 부동산은 유례없는 호황에 호황을 거듭하였습니다.

당시 정부 역시 절대 과제는 항상 폭등도 폭락도 원하지 않기에 가격안정화에 있었습니다.

그렇지만 정부규제나 제약에도 불구하고 부동산 시장은 영끌이라고 하는 사회현상까지 불러일으키면서 크게 상승한 바 있었습니다.
 
모든 것은 순환하다고 하지요. 하늘 높을 줄 모르고 치솟던 부동산 경기가 2년여 전부터는 이제 하향곡선을 그리고 있으며 약간의 안정을 거친 뒤 다시 하락이냐 반등이냐를 두고 많은 전문가들은 상반된 입장을 가지고 토론하고 있습니다.
 
부동산 하면 아파트만 있는 것은 아닙니다.

도심지 내 또는 주변 신도시 위치 좋은 입지에 주상복합, 지식복합센터 등 부동산들이 금융권과 앞다투어 PF를 통해 자금조달을 하며 멋진 위용을 자랑하면 준공되었지만, 심각할 정도로 많은 건물들에 지어진 상가들이 심각할 정도로 공실이 많습니다.
 
인기 있는 지구의 거리라 하더라도 저마다의 임대료, 시장성, 과잉공급, 소비패턴 변화 등등의 이슈로 여지없이 공실률은 심각할 정도입니다.
 
본 포스팅에서는 상가의 공실률이 높아지는 구조적인 이유 몇 가지를 공유해 봅니다.
 

소비 패턴의 변화

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무엇보다도 소비자들의 소비패턴이 변하였습니다.

예전에는 동네 슈퍼에서 많은 것들을 사서 생활했지만, 요즘에는 시간을 보내는 장소로 대기업들이 운영하는 럭셔리몰, 백화점, 쇼핑센터 등에서 만나 시간을 보냅니다.

거기에서 식사도 하고 커피도 하며 책도 한 권 사 오는 그런 셈입니다. 물론 동네슈퍼를 대신하여 아예 장을 봐서 귀가하는 경우도 많습니다.
 

감소하는 GDP 민간소비

*출처:ECOS

 
코로나 19 팬데믹 현상 이후, 특히 가중된 온라인 쇼핑이 급증하여 오프라인 매장 방문도 최소화하고 있습니다.

온라인 플랫폼을 통해 충분히 검색으로 살펴보고 구매하는 경향이 높아진 것입니다. 
 

과잉공급

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앞 서 이야기한 대로 수년 전 촉발된 부동산 가격급등을 제대로 잡지 못했고, 이때 주상복합 건물의 개발이 활발해지면서 상업공간의 공급이 과다하게 진행되었습니다.

수요공급의 법칙에 따라 과잉 공급상태가 지속되면서 소비자 수요가 그에 미치지 못한 것입니다. 

주택 매매가격 상승률

*출처:한국부동산원

 
 
인구감소, 경기침체 국면, 베이비부머 세대들의 퇴직인구 증가 등으로 소비 구매력이 감소되는 점 등도 상가 부동산의 영업실적이 약화되게 될 것이고 이는 휴업, 폐업을 촉발하게 된 것입니다.
 

임대료 상승

상가 임대료의 상승도 공실문제에 큰 영향을 끼치고 있습니다.

건물 개발 초기에는 조달한 금융기관 이자비용 등을 포함한 각종 사업비를 상쇄하기 위해 사업성을 어필하기 위해 높은 임대료를 책정하게 됩니다.

이는 개발자들이 초기 투자비용을 회수하기 위한 목적이지만 결국에는 상가 분양자들이나 운영자들에게는 큰 부담으로 다가오게 됩니다.
 
결국 높은 임대료는 상가의 공실로 이어질 확률이 높게 됩니다.

새로운 상가에 임차를 해서 사업을 하려고 하는 진입장벽도 높이게 되는 악순환을 초래하는 것입니다.
 

마무리

상가공실 문제는 단순히 특정지역이나 특정상가의 문제가 아니라, 소비패턴의 변화, 과잉 공급, 임대료 상승과 같은 복합적인 이유들이 작용한 탓입니다.

이를 극복하기 위해서는 상가 운영자와 개발자, 그리고 정부가 함께 머리를 맛대어 고민하고 해결방법을 도출해야 할 것입니다.
 
지나친 상가공실은 도심 자체를 슬럼화하고 미관적인 측면에서도 매우 안 좋은 것 같습니다.

적정한 상업공간의 수요와 공급을 조절하고 합리적인 임대료 책정문제 등에 대해 적극적인 노력들이 필요합니다.     끝.
 
 
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