"한국 '부동산 PF' 문제점, 해외사례(미국,일본,네덜란드) 벤치마크 해야!"

 

부동산 PF 사업의 문제와 개선방안

*출처:픽사베이

 
부동산 PF 시장은 부동산 경기의 한 축입니다. 프로젝트 파이낸싱의 규모도 크며 사업성패에 따라 희비가 엇갈리게 됩니다.
 
미래 현금흐름, 즉 수익성을 기반으로 자금을 조달하는 기업인데, 선진국은 디벨로퍼가 금융사와 연기금 등 지분투자자를 유치하여 30~40% 자기 자본으로 토지를 매입하고 건설단계에서 PF 대출을 받는데, 단순 분양수익 외에도 임대수익도 갖추게 되어 수익구조가 안정적이라는 평가가 많습니다.
 
우리나라는 단기수익 추구 경향이 짙으며, 그 사업의 영세성으로 인해 자기 자본 비중도 매우 낮아 토지 매입부터 고금리 대출을 받아서 진행하는 경우가 많습니다.
 
대출기관은 금융사업자 특성상 낮은 자기 자본 비율 사업의 리스크를 보완하기 위해 건설사나 신탁사의 보증, 그것도 100% 보증을 요구하며 의존하는 경향이 높습니다.
 
그러다 보니, 해당 사업이 문제가 생기면 도미노현상이 생기고 상당히 여러 기관과 분야에 악영양을 미치게 됩니다.

한국 부동산 PF시장의 문제점과, 시장변동 리스크를 최소화하고 투자 활성화를 도모하기 위한 해외 주요 국가의 부동산 PF 사업 추진방식에 대해  KDI 24.6월 기준 자료를 통해 간략히 살펴봅니다.
 

한국 PF시장의 문제

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단기수익 추구경향이 강하며 디벨로퍼들의 영세성이 많아 20% 수준에도 턱없이 못 미치는 자기 자본비율이 매우 낮은 경향을 보입니다.

토지 매입단계에서부터 고금리 대출, 소위 브리지 대출을 받아서 진행하는 경우가 많습니다. 
 
 

부동산 설계와 사업추진

*출처:픽사베이

 
대출기관 역시 사업성 평가도 평가이지만 건설사 수준 와 브랜드밸류, 신탁사에게 해당 사업에 대한 책임준공 및 보증까지 요구하는 경우가 관례입니다.

사업이 약화되어 부실된다면, 시행사, 건설사, 금융사까지 리스크가 번질 수 있는 리스크가 있는 것입니다. 
 

미국 PF 사업 방식

자기 자본비율을 총사업비의 30% 수준으로 유지하며, 금융위기 이후에는 40% 이상 사업도 다수입니다. 펀드, 리츠, 금융기관, 개인투자자 등 자본조달원이 지분투자 형태로 다양합니다.

이런 형태는 당연히 개발사업의 안전성을 크게 높이는 것으로 대외신인도도 높일 수 있습니다.

활발한 미국 부동산의 신축모습

*출처:픽사베이

 
보험사도 지분투자에도 참여하며 보험자산의 장기성이라는 특성상 현금흐름이 장기적으로 분산된 상업용 부동산을 좋아하는 경향이 있습니다.
 
주로 시행사가 자체적으로 지급을 보증하며, 시공사는 책임준공 외 타 보증 부담은 없습니다.

대출기관이 시행사의 사업실적 등 전문성과 부채상환 능력, 자기 자본 비율 등을 종합적으로 평가합니다.
 

일본의 사례

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일본의 경우 역시 총사업비의 약 30~40%를 자기 자본으로 투입하며, 시행사가 통상적으로 금융회사, 대기업 계열사로 자본비율이 높습니다.

대형은행이 스폰서 리츠로 참여함으로 리츠가 상당히 활성화되어 있으며 주요 투자자로 역할을 수행합니다.
 
금융, 대기업, 철도회사, 종합건설사 등 대형화되고 우수한 디벨로퍼들이 2000년대 이후 다수 출현하여 시장을 공고하게 형성하고 있습니다.

우리나라처럼 증권사 신용보강은 없으며, 유동화증권 발행을 통해 자금조달을 하는 것이 일반적입니다.
 
미국과 같이 책임준공만 시공사가 부담하여 보증의무까지 요구하지는 않습니다.

사업성 평가는 신용평가회사가 수행하고 부채비율과 대출비율, 임대수익률 등 사업 종료 후에 처분가능성까지 잘 평가해 냅니다.
 

네덜란드 사례

총사업비의 약 30%, 시행사가 10%, 지분투자자가 25% 정도를 준비해야 합니다.

EU지침에 따라 은행의 비 금융사 지분분유를 제한하지는 않고 있으며, 은행 자회사 형태의 부동산 개발회사가 다수 존재합니다.

금융사가 자체적으로 사업성 평가를 하며 시행주체의 재무구조, 경력까지도 종합적으로 고려하게 될 것입니다.
 

마무리

해외에서는 주로 시행사가 사업을 발굴하고, 투자자들의 적확한 사업성 평가를 통해 PF 사업이 잘 고착화되어 있고 발전하고 있습니다.

무엇보다도 선진국은 통상 30% 이상의 자기 자본 비율을 요구하고 있으며 이를 맞춰서 수행하고 있습니다.

무엇보다도 자기 자본비율이 높아야 대외적으로 사업성 양호함을 주창할 수 있을 것입니다.   끝.
 

 
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