"부동산 PF 진행: 사업단계별 반드시 고려해야 할 사안들 알아보기!"

 

"부동산 PF 진행: 사업단계별 반드시 고려해야 할 사안들 알아보기!"

*출처:미리캔버스 편집

 
천장 없이 치솟던 대한민국 부동산가격과 시황은 23년과 24년 대폭락을 맛보았고 덕분에 시황은 아직도 많이 얼어붙어 있습니다.

그래도 경제는 돌아갑니다. 바닥이 있으면 천정이 있고 대순환을 하면서 조금씩 앞으로 나아갈 것입니다.
 
본 포스팅에서는 부동산 PF 사업을 고려하는 경우 각 사업단계별로 발생할 수 있는 주요 이슈와 처리해야 하는 기간, 그리고 시행사가 고려해야 하는 중요한 쟁점이나 난관들이 있을 수 있는 데 간략히 살펴봅니다.
 

사업기획 

반응형

• 주요 이슈

시장조사와 타당성 분석을 해야 합니다. 사업부지 지역의 부동산 시장동향을 살피고 수요예측과 경쟁 분석 등을 통해 사업의 성공적 수행 가능성을 평가해야 합니다.

부동산 PF사업을 통해 완공한 건축물

 

*출처:픽사베이

 
이때 사업계획 수립과 타당성 평가를 진행해야 하며 사업의 목표, 범위, 예산, 일정 등을 명확히 설정할 필요가 있습니다.
 

• 처리기간과 쟁점

일반적으로 3~6개월가량 소요됩니다. 사업의 경제정과 규제사항을 검토해야 하는 시기입니다.

초기 투자비용과 예상된 수익 간의 균형을 맞춰야 할 것이며 지역개발 시 있을 수 있는 다양한 규제나 환경 관련 법규를 미리 검토해야 합니다.
 

자금조달

반응형

• 주요 이슈

금융기관과 본격 협상시기입니다. PF대출에 필요한 자금마련을 위해 금융기관 선정과 조건들에 대해 협상을 하여야 합니다.

병행하여 투자자를 유치해야 하는데, 필요한 자금을 확보하기 위해 투자자와의 관계구축도 필요합니다.

자금조달은 사업의 조각을 맞추는 것

 

*출처:픽사베이

 
선진국일수로 투자자 지분이 30~40%까지 형성되어야 하나 우리나라는 상대적으로 낮은 자본비율이 아쉬운 편입니다.

24년도에는 메리츠증권이 적극적으로 시장에서 플레이하고 있는 것으로 탐문됩니다.
 

• 처리기간과 쟁점

일반적으로 3~6개월 소요예상됩니다. 다만 자금조달의 안정성 측면에서 볼 때 시장 상황과 금융시장 변동성에 따라 조달이 어려워질 수 있어 잘 살펴야 합니다.

사업의 신뢰도를 높이기 위해 정보제공과 투명한 운영이 필요합니다.
 

인허가

• 주요 이슈

건축허가, 환경영향 평가, 교통영향 평가 등 다양한 인허가 절차를 거쳐야 합니다.

지역주민과의 소통노력을 통해 있을 수 있는 사업에 대한 반대의견도 잘 수렴해야 합니다. 이것도 6개월에서 1년여 기간이 필요합니다.
 

• 처리기간과 쟁점

6개월 이내 마무리 되는 것이 보통이지만 더 오래 걸릴 수도 있습니다.

무엇보다도 인허가 리스크와 지연은 전체 일정에 큰 영향을 미칠 수 있고 지역사회와의 갈등과 반발도 해결해 나가는 노력이 상당히 중요합니다.
 

시공

• 주요 이슈

시공관리와 계약관리를 두루 살펴야 합니다. 공사진행상황, 품질관리, 안전관리 등을 철저히 관리해야 합니다.

시공사와의 계약 조건 이행 여부도 지속적으로 점검해야 합니다. 공사비 협상이 되어 있다고 해도 공사비 상승이나 하락에 대한 소통이 있을 수 있으며 이것은 향후 PF 사업수익의 변동에 큰 영향을 줄 수도 있습니다.
 

• 처리기간과 쟁점

일반적으로 사업규모와 성격에 따라 1~3년여의 기간이 소요됩니다.

예기치 않은 상황으로 인해 공사가 지연되거나 추가비용이 발생하게 되는 경우도 있어 이에 대한 준비와 관리가 필요합니다.

시공 품질을 유지하고 지키기 위한 관리와 모니터링도 성공적인 사업시행을 위해 매우 중요한 작업입니다.
 

준공 및 운영

• 주요 이슈

준공 후 관련 기관들의 검사를 통과해야 합니다. 운영과 관리 방안을 마련하여 안정적인 운영을 도모해야 합니다. 
 

• 처리기간과 쟁점

3~6개월가량 소요 예상됩니다.

운영수익성과 유지관리 측면에서 관리가 중요하며, 초기 운영단계에서 수익성을 확보하는 것이 중요합니다. 장기적인 유지관리 계획을 수립하여 자산가치를 유지할 필요도 있습니다.
 

마무리

부동산 PF 사업은 각 단계마다 다양한 이슈와 쟁점이 존재합니다.

이를 효과적으로 예측하고 대응하며 관리하는 것이 성공적인 사업을 하기 위한 핵심과제입니다.

시행사는 각 단계에서의 리스크를 사전에 인지하고 적절한 대응 방안을 마련하여 사업을 추진한다면 그 성공의 열매는 제법 달콤할 것이라고 판단됩니다.     끝.
 

 
[함께 읽어보면 좋은 글]

송도가 잘나가는 이유. 5. 바이오 허브(Bio Hub) 중심도시로 도약

"[책 리뷰] '트렌드코리아 2025' : SNAKE_SENSE(?) 알아보기"

민생활력,미래도약, '25년도 예산안'_ ③ 자영업자, 중소 벤처기업